Als huiseigenaar kijk je misschien angstvallig naar de snel oplopende hypotheekrente. Bereikt deze het niveau van de rente van je huidige hypotheek? Of erger, stijgt hij erboven uit en liggen hogere maandlasten op de loer?

Dit kun je voorkomen door de rente opnieuw vast te zetten, wat mogelijk is als de rentevaste periode afloopt of als je gaat verhuizen. Is dit niet het geval dan kun je de hypotheek tussentijds oversluiten, afkopen of de rente middelen.

In alle drie de gevallen krijg je te maken met een boeterente, officieel een vergoeding voor de rente-inkomsten die de bank misloopt omdat je een lopende renteafspraak openbreekt. Dit is dus het geval als je per direct wilt profiteren van een actuele hypotheekrente die lager is dan je huidige rente, aangezien de geldverstrekker dan rente-inkomsten misloopt over de resterende rentevaste periode van je oude hypotheekrente.

Hypotheekrente: oversluiten, afkopen of rentemiddeling

Het voordeel van tussentijds oversluiten is dat je niet bij je huidige geldverstrekker hoeft te blijven en voor een partij kan kiezen die de laagste hypotheekrente en/of de beste hypotheekvoorwaarden biedt. De boete betaal je in één keer. Nadeel is dat er notariskosten (ongeveer 700 euro), taxatiekosten (ongeveer 500 euro) en advies- en bemiddelingskosten (circa 2.500 euro) aan verbonden zijn. 

Bij afkopen van de resterende (oude) rentevaste periode heb je die extra kosten niet, maar in dit geval blijf je bij de huidige geldverstrekker en kun je dus ook niet kiezen uit de laagste rente en/of betere voorwaarden. De boete betaal je in één keer.

Daarnaast kun je de hypotheekrente middelen bij je huidige geldverstrekker, wat betekent dat je de rentevaste periode openbreekt om de rente opnieuw vast te zetten tegen een gemiddelde van je oude rente en de actuele marktrente. De boete wordt uitgesmeerd over de looptijd en dus verwerkt in het nieuwe rentepercentage. Ideaal als je de boete niet in één keer kunt betalen. 

Nadeel is dat niet iedere geldverstrekker rentemiddeling aanbiedt en je deze mogelijkheid niet hebt. Wordt dit wel aangeboden dan is de keuze uit rentevaste perioden meestal beperkt en je hebt uiteraard geen toegang tot een eventueel lagere rente bij een andere geldverstrekker. 

Hypotheekrente hard gestegen sinds eind januari

Mogelijk heb je naar de opties om de rente opnieuw vast te zetten gekeken, toen begin dit jaar berichten binnenkwamen over de stijgende hypotheekrente. Mocht je toen geschrokken zijn van de hoogte van de boeterente, dan is het wellicht goed om deze nog een keer uit te laten rekenen.

Voor de hoogte van de boeterente is onder meer het verschil tussen je oude hypotheekrente en de actuele rente (of liever gezegd: de vergelijkingsrente) van belang. Aangezien de hypotheekrente sinds de eerste stijgingen begin dit jaar in veel grotere sprongen is opgelopen, is dit verschil kleiner en daarmee de boeterente lager. 

Sinds januari van dit jaar begon de gemiddelde hypotheekrente te stijgen na een lange periode van daling. Het tempo van de stijging is daarbij flink opgelopen.

De onderstaande grafieken tonen hoeveel de hypotheekrente is opgelopen sinds eind januari. Het gaat om de gemiddelde hypotheekrente van 10 en 20 jaar vast met en zonder NHG-verzekering.

Te zien is dat op 31 januari van dit jaar de gemiddelde tarieven voor 10 en 20 jaar vast zonder NHG-verzekering respectievelijk 1,52 procent en 1,95 procent bedroegen. Eind april betaalde je voor 10 jaar vast zonder NHG bijna 3 procent rente en voor 20 jaar vast 3,35 procent.

De hypotheekrente heeft dus een behoorlijke groeispurt doorgemaakt in de afgelopen weken. En dat betekent dat het kostenplaatje voor een nieuwe rente er heel anders uitziet dan in januari. 

Business Insider heeft Jeroen Wolfsen, directeur van geldzakenadviseur Moneywise, gevraagd om te berekenen wat dit in boeterente kan schelen. 

Voor het gemak is hierbij uitgegaan van een aflossingsvrije hypotheek, waarvan de maandlasten alleen uit rente bestaan. We beginnen met de boeterente in januari voor een hypotheek van 300.000 euro.

Boeterente in januari: bijna €50.000

De hypotheek van drie ton is in 2013 afgesloten voor 15 jaar vast tegen 4,2 procent rente. De rentevaste periode loopt af in 2028, er zijn dus nog 6 jaren te gaan voordat de rentevaste periode afloopt. 

Bij de geldverstrekker betaal je voor 6 jaar vast 1,55 procent rente als je de rente nu zou vast zetten. Dit is de vergelijkingsrente waarmee de boete rente wordt berekend. De boete is maar liefst 40.969 euro. De nieuwe rente voor 15 jaar vast is met 1,55 procent wel een stuk lager.

Boeterente in mei: bijna €15.000

Door naar de boeterente in mei.

We gaan uit van dezelfde situatie: hypotheek van drie ton voor 15 jaar vast tegen 4,2 procent rente. Wederom loopt de rentevaste periode af in 2028 en zijn er nog 6 jaren te gaan voordat de rentevaste periode afloopt. 

In mei bedraagt de rente voor 6 jaar vast bij deze geldverstrekker 3,19 procent. Met deze vergelijkingsrente komt de boete neer op 14.784 euro. De nieuwe rente voor 15 jaar vast wordt 3,2 procent, waarmee de huiseigenaar dus lagere maandlasten krijgt dan bij de oude rente van 4,2 procent.

“In januari heb je een hele mooie rente voor 1,55 procent voor 15 jaar vast”, zegt Wolfsen van Moneywise. "Maar als het eigen geld onvoldoende is om 41.000 euro op tafel te leggen, of het inkomen is onvoldoende om dat bedrag mee te financieren, dan gaat het dus niet lukken.”

In mei kon het wel mogelijk zijn om de hypotheek open te breken. Wolfsen: “Want toen was de boete nog maar 14.783 euro. Als je dat aan eigen geld hebt of het kan lenen, dan is het wel mogelijk. Alleen is de nieuwe rente wel hoger: 3,2 procent voor 15 jaar. Maar dat is nog steeds minder dan de oude rente van 4,2 procent." 

Lees ook: Hypotheek oversluiten voor lagere rente? 4 punten om op te letten bij het berekenen van de boeterente

Boeterente voor hypotheek terugverdienen

Vaak wordt aangeraden om de hypotheekrente opnieuw vast te zetten als de resterende rentevaste periode niet al te lang is. Want hoe langer de resterende rentevaste periode, hoe hoger de boete. Volgens Jeroen Wolfsen gaat het er vooral om of je de boete kunt terugverdienen, wat het geval is als de nieuwe hypotheekrente lager is dan de oude. 

Nu de hypotheekrente stijgt, sluiten mensen de hypotheek ook over om andere redenen dan een lagere rente, ziet Wolfsen. “Mensen willen inderdaad zekerheid dat ze nog steeds een lagere rente hebben. Maar er zijn bijvoorbeeld ook ouderen die een nieuwe lening voor 30 jaar vast afsluiten, dan zijn ze voor de rest van hun leven klaar.”

Voor ouderen die 10 jaar voor hun AOW-leeftijd zitten en een slecht pensioen tegemoet gaan, is het ook aantrekkelijk om nu de hypotheek open te breken. Wolfsen: “Met een lager pensioeninkomen wordt het moeilijker om een hypotheek af te sluiten.”

Daarnaast zijn er volgens Wolfsen klanten die oversluiten, profiteren van een lagere rente en dan direct een verbouwing of verduurzaming meefinancieren. Of ze nemen geld op uit de overwaarde voor een consumptief doel, bijvoorbeeld een camper, reis of aanvulling op het inkomen. 

Lees meer over de hypotheekrente: